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房地产企业土地增值税清算与筹划实务

课程前言：

土地增值税是国家为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人是土地增值税的纳税人。国务院决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税，但由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成国家税款的流失。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）一经发布，立即引起房地产开发企业的强烈反响。该《通知》决定自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作，并拟将对企业的清算工作适时开展税务稽查。这将意味着拖延了14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将予严格执行。同时，伴随着清算通知的出台，2007年房地产行业调控也拉开了序幕。

全国各地税务部门为强化对土地增值税的清算和管理，将主要针对房地产开发企业严格制定一系列诸如项目登记和预征、年度结算、竣工决算和全面清算等具体管理办法。这也将意味着国家将扭转对房地产开发企业土地增值税实行多年的以“预征制”为主的过渡性征管措施，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。

在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，理应引起重视；土地增值税课税对象是指有偿转让房地产所取得的增值额，它的计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报难度大的直接税种。目前，房地产开发企业面对国家正规的“清算型”的土地增值税征管模式，如何理解和应对全面清算政策、如何灵活运用政策法规、如何全面掌握申报业务、如何通过纳税筹划有效降低税负，如何防范税务稽查涉税法律风险等等，已成为房地产行业财务人员迫在眉捷所要解决的难题。针对房地产行业以上重点、难点、热点操作问题，本讲座依据现行土地增值税法规，全方位地解读土地增值税的基本法规和国家清算政策，介绍土地增值税的申报业务流程和税务稽查涉税法律风险的防范措施，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税日常申报业务和清算工作的经验，以达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的。

课程大纲
一、土地增值税基本法规解读
★土地增值税概念
★土地增值税特点
（一）土地增值税的纳税人和清算对象
（二）土地增值税的课税对象和范围
（三）土地增值税的四级超率累进税率
（四）转让房地产增值额的确定
★计算增值额的销售收入
★计算增值额的扣除项目：
1、取得土地使用权所支付的金额
2、开发土地和新建房及配套设施的成本
3、开发土地和新建房及配套设施的费用
4、旧房及建筑物的评估价格
5、与转让房地产有关的税金
6、财政部规定的其他扣除项目
★确定转让房地产增值额的特别规定
（五）土地增值税应纳税额的计算及操作案例
（六）土地增值税申报纳税的手续、程序和法律责任
★土地增值税的征收机关
★土地增值税的申报期限
★纳税人办理纳税申报的程序和手续
★土地增值税申报表样式和填表说明
★纳税人未按规定申报的法律责任
（七）纳税时间和缴纳方法
（八）土地增值税的纳税地点

二、土地增值税清算法规解读及实务操作
★土地增值税的清算单位
★土地增值税的清算条件
★非直接销售和自用房地产的收入确定
★土地增值税的扣除项目清算
★土地增值税清算应报送的资料
★土地增值税清算项目的审核鉴证
★土地增值税的核定征收
★清算后再转让房地产的处理
★关于土地增值税的预征规定
★专家解读新规定的五大要点
1、明确普通标准住宅标准
2、混合项目要分开核算
3、转让旧房的计算操作性增强
4、分类预征到期清算
5、严格土地增值税征免规定
★财税[2006]21号土地增值税法律效力的探讨

三、土地增值税的减免税优惠政策解读及运用
★纳税人建造普通标准住宅出售征免税
★因国家建设需要依法征用、收回房地产的征免税
★因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁房地产的征免税
★个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的征免税
★个人互换居住用房地产的征免税
★以房地产进行投资、联营的征免税
★按规定合作建房的征免税
★企业兼并转让房地产的征免税
★1994年1月1日以前已签订房地产转让合同的征免税